专家观点
夏刚：“新政”因城施策 多维度关注市场需求 利好楼市健康发展
时间：2022-04-29 13:17:54 来源： 浏览量：
编者按：4月28日晚，贵阳市人民政府官网发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知 》，将通过五个大类，17条新规，贯彻落实省委、省政府“强省会”决策部署，持续优化提升房地产领域营商环境，强化惠民措施，更好满足群众合理购房需求，激发市场主体发展活力，促进房地产业良性循环和健康发展。乐居新媒体连线业内专家，对新政策进行解读。
贵州省房地产研究院副院长 贵州财经大学博士、硕士研究生导师 夏刚认为：
4月28日贵阳发布的楼市新政策，对于当前的贵阳市场来说，会带来非常大的影响。
首先，房地产作为支柱产业，在二十多年的发展中呈现出来的是一个不断深化的过程，引导和促进贵阳房地产业的健康发展和良性循环，是社会经济发展的客观需要，早在2021年中央经济工作会议中就被提出，同时也是本次贵阳新政策明确清晰的目标。
具体来看，本次新政主要从企业、住房、消费者、政府四个不同层面提出了一些具体措施，从企业视角包含了减轻企业开发的成本，提升商品房存量的流动性，还有就是加大对开发商信贷的支持三个方面；从消费者或者说住房消费者的视角，主要是从信贷支持这一块儿来满足消费者合理的住房需求；政府的视角在这次文件中也讲的相对具体，一个是完善住房供应体系，还有就是提升政府的服务水平等。
其中，关于开发商信贷支持这部分内容，在当下来说对开发商是至关重要的。从“三道红线”出台，到开发商信用等级分化，给部分房企造成了融资成本加剧、资金流动困难等问题，本次的新政策提出的“满足合理信贷需求”，贯彻了因城施策举措，能为开发商释放、缓解资金压力带来积极的作用。
总体上来说，贵阳这次楼市松绑，也是继其他城市放松之后的一个重要举措，不仅有利于提升贵阳楼市的信心，对贵阳整个房地产市场的健康发展也是一个有力的推动。
但有一点需要关注的是，本次贵阳楼市“428新政”，特别强调试行一年，这会给市场带来一些不确定的预期。特别是有些措施，比如说第12条提出的搭建全市范围内的房屋租赁综合管理功能平台，这是非常有利于贵阳租赁市场健康发展的，但是要在一年的时间内搭建、完善、运营平台，一年的时间恐怕很难见效。
下附新政内容，《通知》原文：
各区、市、县人民政府，高新开发区、经济技术开发区、贵阳综合保税区、贵州双龙航空港经济区管委会，市政府各工作部门，市各直属事业单位，市管企业，贵安新区各部门、单位，直管区各乡镇、街道：
为贯彻落实省委、省政府“强省会”决策部署，持续优化提升房地产领域营商环境，强化惠民措施，更好满足群众合理购房需求，激发市场主体发展活力，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：
一、减轻企业开发成本
（一）调整土地使用权竞买保证金缴纳比例。以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价20％）执行，允许按挂牌起始价成交。
（二）统筹实施公共设施配建。新出让土地房地产项目周边教育配套、保障性住房、基础设施配套等，由属地区（市、县）政府结合规划设计条件和贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定，统筹组织实施区域配建。
（三）地下车位土地出让金专项用于项目公建配套建设。房地产开发企业缴纳的停车位土地出让金，扣除中央、省规定计提部分外补助给属地区（市、县）政府，专项用于该地块配套公共建筑的投入。
（四）推广使用装配式建筑及磷石膏建材。支持属地区（市、县）政府结合自身实际，科学推广使用装配式建筑、磷石膏建材，合理控制成本。满足装配式建筑要求的商品房项目，墙体预制部分可不计入规划总建筑面积核算。
二、满足合理信贷需求
（五）加大住房公积金支持力度。利用住房公积金增值收益，采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金，扩大住房公积金制度受益面。新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。
（六）争取金融机构信贷支持。引导金融机构落实好相关信贷政策，针对优质房地产企业，在风险可控基础上，适度加大流动性贷款、并购业务等支持力度，满足建筑企业合理融资需求；引导商业银行及金融机构不随意停贷、抽贷，最大限度支持在建工程项目建设如期竣工交付。
（七）降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
三、提升商品房存量流通性
（八）多元化盘活非住宅存量。加快盘活非住宅商品房用地存量，对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。
（九）拓宽安置房源筹集渠道。鼓励实物安置，按照自愿参与、择优选房、自主选择原则，由属地区（市、县）政府组织存量房作为安置房、调剂存量安置房等方式，拓宽安置房源筹集渠道，充实健全安置房源库。
四、完善住房供应体系
（十）加强保障性租赁住房补贴政策支持。对符合《贵阳市市级青年人才公寓管理暂行规定》租房人员，按标准连续发放两年租金补贴；对新落户并在贵阳贵安工作的新市民、青年人租住保障性租赁住房人员，原则上按同地段同品质房屋租金80%收取房屋租金。
（十一）放宽共有产权住房购买条件。满足大学专科及以上学历、连续缴纳社保3年及以上、完税两年及以上中任意一条，均可申请购买销售型共有产权住房。
（十二）完善多元化住房产品体系。加快制定房屋租赁市场实施方案，搭建全市范围内房屋租赁综合管理功能平台，引导住房产权人、房地产开发企业等主体整合商品房市场存量闲置资源，共同培育住房租赁经营体系，推进住房租赁规模化、规范化、专业化经营。
（十三）完善置业配套政策措施。在贵阳贵安行政区域内购买商品房，可以申请到购买商品房所在社区落户，同时保障落户子女就读义务教育阶段公办学校；外地人员到贵阳贵安落户和居住的，按规定与户籍人口享有同等医疗保障。
五、提升政务服务水平
（十四）推进“拿地即开工”。由属地区（市、县）政府在土地供应前完成综合评估事项。鼓励带方案出让，将地块规划方案纳入土地出让合同；推行免费帮代办服务，压缩企业开工前办理相关手续时间。
（十五）加大审批力度。严控未取得施工手续进行施工的行为，对依法取得用地批准、建筑工程规划许可手续、符合相关质量安全条件的项目，合理缩短审批时间，施行分阶段办理，实施“基坑支护和土方开挖”“建筑基础及主体”两阶段分别申请办理施工许可证。
（十六）优化房屋交易流程。推行房屋交易网签备案、缴税、不动产登记“一窗受理、并行办理”工作模式，实现交易同时，多环节手续同步办理，提高不动产登记办理效率。
（十七）推行“交房即办证”。建立健全部门协同联动机制，强化信息互联互通，逐步推行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理《不动产权证》。
本通知自印发之日起试行1年。
2022年4月28日
（此件公开发布）
贵州省房地产研究院副院长 贵州财经大学博士、硕士研究生导师 夏刚认为：
4月28日贵阳发布的楼市新政策，对于当前的贵阳市场来说，会带来非常大的影响。
首先，房地产作为支柱产业，在二十多年的发展中呈现出来的是一个不断深化的过程，引导和促进贵阳房地产业的健康发展和良性循环，是社会经济发展的客观需要，早在2021年中央经济工作会议中就被提出，同时也是本次贵阳新政策明确清晰的目标。
具体来看，本次新政主要从企业、住房、消费者、政府四个不同层面提出了一些具体措施，从企业视角包含了减轻企业开发的成本，提升商品房存量的流动性，还有就是加大对开发商信贷的支持三个方面；从消费者或者说住房消费者的视角，主要是从信贷支持这一块儿来满足消费者合理的住房需求；政府的视角在这次文件中也讲的相对具体，一个是完善住房供应体系，还有就是提升政府的服务水平等。
其中，关于开发商信贷支持这部分内容，在当下来说对开发商是至关重要的。从“三道红线”出台，到开发商信用等级分化，给部分房企造成了融资成本加剧、资金流动困难等问题，本次的新政策提出的“满足合理信贷需求”，贯彻了因城施策举措，能为开发商释放、缓解资金压力带来积极的作用。
总体上来说，贵阳这次楼市松绑，也是继其他城市放松之后的一个重要举措，不仅有利于提升贵阳楼市的信心，对贵阳整个房地产市场的健康发展也是一个有力的推动。
但有一点需要关注的是，本次贵阳楼市“428新政”，特别强调试行一年，这会给市场带来一些不确定的预期。特别是有些措施，比如说第12条提出的搭建全市范围内的房屋租赁综合管理功能平台，这是非常有利于贵阳租赁市场健康发展的，但是要在一年的时间内搭建、完善、运营平台，一年的时间恐怕很难见效。
下附新政内容，《通知》原文：
各区、市、县人民政府，高新开发区、经济技术开发区、贵阳综合保税区、贵州双龙航空港经济区管委会，市政府各工作部门，市各直属事业单位，市管企业，贵安新区各部门、单位，直管区各乡镇、街道：
为贯彻落实省委、省政府“强省会”决策部署，持续优化提升房地产领域营商环境，强化惠民措施，更好满足群众合理购房需求，激发市场主体发展活力，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：
一、减轻企业开发成本
（一）调整土地使用权竞买保证金缴纳比例。以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权，竞买保证金按规定最低比例（挂牌起始价20％）执行，允许按挂牌起始价成交。
（二）统筹实施公共设施配建。新出让土地房地产项目周边教育配套、保障性住房、基础设施配套等，由属地区（市、县）政府结合规划设计条件和贵阳市新建改建居住区教育配套设施建设管理规定，统筹组织实施区域配建。
（三）地下车位土地出让金专项用于项目公建配套建设。房地产开发企业缴纳的停车位土地出让金，扣除中央、省规定计提部分外补助给属地区（市、县）政府，专项用于该地块配套公共建筑的投入。
（四）推广使用装配式建筑及磷石膏建材。支持属地区（市、县）政府结合自身实际，科学推广使用装配式建筑、磷石膏建材，合理控制成本。满足装配式建筑要求的商品房项目，墙体预制部分可不计入规划总建筑面积核算。
二、满足合理信贷需求
（五）加大住房公积金支持力度。利用住房公积金增值收益，采取个人补息贷款方式撬动商业银行资金，扩大住房公积金制度受益面。新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。
（六）争取金融机构信贷支持。引导金融机构落实好相关信贷政策，针对优质房地产企业，在风险可控基础上，适度加大流动性贷款、并购业务等支持力度，满足建筑企业合理融资需求；引导商业银行及金融机构不随意停贷、抽贷，最大限度支持在建工程项目建设如期竣工交付。
（七）降低个人住房消费门槛。鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。
三、提升商品房存量流通性
（八）多元化盘活非住宅存量。加快盘活非住宅商品房用地存量，对已出让尚未建设的非住宅商品房项目，在完善公建配套设施的前提下，允许按程序申请调整性质用于住宅或新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等用途开发建设，促进非住宅去库存；对于调整为住宅的，原则上用于安置房和保障性租赁住房建设。
（九）拓宽安置房源筹集渠道。鼓励实物安置，按照自愿参与、择优选房、自主选择原则，由属地区（市、县）政府组织存量房作为安置房、调剂存量安置房等方式，拓宽安置房源筹集渠道，充实健全安置房源库。
四、完善住房供应体系
（十）加强保障性租赁住房补贴政策支持。对符合《贵阳市市级青年人才公寓管理暂行规定》租房人员，按标准连续发放两年租金补贴；对新落户并在贵阳贵安工作的新市民、青年人租住保障性租赁住房人员，原则上按同地段同品质房屋租金80%收取房屋租金。
（十一）放宽共有产权住房购买条件。满足大学专科及以上学历、连续缴纳社保3年及以上、完税两年及以上中任意一条，均可申请购买销售型共有产权住房。
（十二）完善多元化住房产品体系。加快制定房屋租赁市场实施方案，搭建全市范围内房屋租赁综合管理功能平台，引导住房产权人、房地产开发企业等主体整合商品房市场存量闲置资源，共同培育住房租赁经营体系，推进住房租赁规模化、规范化、专业化经营。
（十三）完善置业配套政策措施。在贵阳贵安行政区域内购买商品房，可以申请到购买商品房所在社区落户，同时保障落户子女就读义务教育阶段公办学校；外地人员到贵阳贵安落户和居住的，按规定与户籍人口享有同等医疗保障。
五、提升政务服务水平
（十四）推进“拿地即开工”。由属地区（市、县）政府在土地供应前完成综合评估事项。鼓励带方案出让，将地块规划方案纳入土地出让合同；推行免费帮代办服务，压缩企业开工前办理相关手续时间。
（十五）加大审批力度。严控未取得施工手续进行施工的行为，对依法取得用地批准、建筑工程规划许可手续、符合相关质量安全条件的项目，合理缩短审批时间，施行分阶段办理，实施“基坑支护和土方开挖”“建筑基础及主体”两阶段分别申请办理施工许可证。
（十六）优化房屋交易流程。推行房屋交易网签备案、缴税、不动产登记“一窗受理、并行办理”工作模式，实现交易同时，多环节手续同步办理，提高不动产登记办理效率。
（十七）推行“交房即办证”。建立健全部门协同联动机制，强化信息互联互通，逐步推行“交房即办证”，实现商品房交付购房人即可办理《不动产权证》。
本通知自印发之日起试行1年。
2022年4月28日
（此件公开发布）
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